¿Estás pensando en invertir, pero te preocupa conocer las normas para comprar una vivienda vacacional en Málaga? En esta entrevista, el equipo de Rincón habló con Francisco Javier Toro Díaz de Toro Abogados, para analizar los aspectos legales fundamentales de comprar una propiedad de alquiler vacacional en la Costa del Sol. Desde las nuevas normativas turísticas hasta los errores legales más comunes, y cómo evitarlos, este artículo ofrece orientación experta para quienes compran una propiedad en Málaga, ya sea para uso personal, para obtener ingresos por alquiler o para ambos. ¿La buena noticia? Con la orientación adecuada, la Costa del Sol sigue siendo un lugar seguro y rentable para invertir.
¿Cuáles son los requisitos legales más importantes que debes conocer para comprar una segunda vivienda en la Costa del Sol?
La Costa del Sol continúa siendo uno de los destinos predilectos para la adquisición de segundas residencias por parte de ciudadanos españoles, como extranjeros. Es imprescindible que el comprador conozca el marco legal aplicable, así como los requisitos y diligencias clave para garantizar una operación segura y conforme a derecho. ara . El primer consejo, es conocer las normas para comprar una vivienda vacacional en Málaga: tener una asesoramiento legal, especializado y desvinculado de la Agencia Inmobiliaria o Intermediario.
De manera resumida, los principales aspectos legales que deben considerarse serían:
1. Si eres extranjero, tener NIE
Si eres ciudadano extranjero y quieres adquirir un bien inmueble en España debes obtener previamente un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Este número es imprescindible para cualquier acto con trascendencia jurídica o fiscal en España, incluyendo la compraventa de inmuebles. Puede solicitarse en el Consulado de España en el país de origen o en las oficinas en la Comisarías de Policía Nacional de la provincia. Se recomienda otorgar poder notarial a un abogado para obtener este documento de manera rápida y sin molestias para los compradores.
2. Tener cuenta bancaria
La mayoría de los pagos asociados a la operación (reserva, arras, escritura, impuestos, suministros, etc.) se canalizan a través del sistema bancario.
3. Comprobación legal de la situación del inmueble
Antes de formalizar cualquier compromiso contractual, es fundamental realizar un exhaustivo proceso de “due diligence” jurídica, que debe incluir:
- Verificación de la titularidad registral y cargas existentes en el Registro de la Propiedad.
- Comprobación del estado urbanístico y situación legal del inmueble.
- Revisión de la situación fiscal y de deudas asociadas al bien (IBI, tasas municipales, comunidad de propietarios, etc.).
- Evaluación de la legalidad de construcciones o ampliaciones realizadas.
Este análisis debe ser realizado por un abogado especializado en derecho inmobiliario, independiente de la agencia o del vendedor. Es importante recalcar, que por lo complejo del sistema legal urbanístico, y especialmente en diversas zonas de Málaga, como Marbella y otros municipios del interior, es vital realizar examen exhaustivo de la legalidad de la construcción.
4. Contrato de arras o señal
Es práctica habitual suscribir un contrato privado de arras penitenciales, en el cual el comprador entrega una cantidad a cuenta (normalmente el 10% del precio) como compromiso de compra. Este contrato debe ser cuidadosamente redactado, por abogado, especificando las condiciones suspensivas, plazos y consecuencias del incumplimiento por cualquiera de las partes.
5. Escritura pública y registro
La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario. El comprador extranjero debe comparecer personalmente o mediante poder notarial debidamente legalizado o apostillado. Una vez firmada la escritura, ésta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente para garantizar la seguridad jurídica de la titularidad.
6. Impuestos asociados a la compraventa (año 2025)
Los impuestos varían en función de si se trata de una vivienda nueva o de segunda transmisión:
- Viviendas de nueva construcción:
- IVA (10%) + Actos Jurídicos Documentados (AJD) (1,2% en Andalucía).
- Viviendas de segunda mano:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Andalucía en 2025 se mantiene en un tipo general del 7%.
Además, es necesario contemplar otros gastos como honorarios notariales, registrales y, en su caso, de gestoría. En resumen, se debe ser consciente que los gastos totales, Notaria, impuestos, registro dela propiedad, que conlleva una compraventa de vivienda de segunda mano, alcanzan aproximadamente el 10% del precio de venta.
7. Representación legal y fiscal
Se recomienda encarecidamente designar un representante legal y fiscal en España, especialmente si el comprador no tiene residencia habitual en el país. El representante podrá encargarse de trámites administrativos, pagos de impuestos y gestiones ante organismos públicos. Asimismo, se debe obtener un certificado de no residencia a efectos fiscales y declarar la adquisición en el modelo 210 del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), incluso si no se obtiene renta alguna del inmueble. Muchos compradores no son informados de que tienen obligación legal cada año de presentar el Impuesto de la Renta de No residentes simplemente por tener un inmueble en España.
8. Prevención del blanqueo de capitales
España aplica estrictamente la normativa europea de prevención del blanqueo de capitales, por lo que el comprador deberá justificar el origen de los fondos utilizados en la operación. Las entidades bancarias , notarios y abogados, están obligados a verificar esta procedencia, especialmente en operaciones superiores a 100.000 euros. Los pagos deben realizarse por medios trazables (transferencia bancaria desde cuenta del comprador).
9. Otros aspectos a considerar:
- Seguros de hogar y responsabilidad civil: aunque no obligatorios, son altamente recomendables.
- Licencia de Primera ocupación o cédula de habitabilidad: necesaria para contratar suministros y en caso de destinar la vivienda a alquiler turístico.
- Normativa de alquiler turístico: si el comprador desea rentar la vivienda, debe cumplir con la normativa autonómica andaluza, inscribiendo el inmueble en el Registro de Turismo de Andalucía y cumpliendo los requisitos técnicos y documentales.
¿Qué consejo le darías a alguien que está pensando en invertir en una propiedad con la intención de alquilarla como vivienda vacacional?
En primer lugar, hay que resaltar que es una práctica muy común y rentable, al ser la provincia de Málaga un polo de atracción turística. Por el crecimiento tan grande que ha sufrido y el efecto secundario de reducir el número de viviendas para alquiler de larga temporada, ha originado una cierta presión social para limitar el número de viviendas de uso turístico o controles más estrictos.
1. Verifique la viabilidad urbanística y comunitaria del inmueble
Antes de adquirir una propiedad con fines turísticos, es esencial comprobar:
- Que el uso turístico no esté prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios. Desde recientes reformas legales, las comunidades pueden limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas por mayoría cualificada. Para conocer los últimos cambios en la ley en 2025, consulta este artículo.
- Que el inmueble cuente con licencia de primera ocupación (LPO) o certificado de antigüedad equivalente, ya que son requisitos indispensables para su inscripción como vivienda de uso turístico.
- Que la calificación urbanística del inmueble (especialmente en viviendas situadas en suelos rústicos o protegidos) permita este tipo de explotación.
2. Inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Andalucía
Conforme al Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 13/2020, cualquier persona física o jurídica que desee alquilar una vivienda por estancias cortas con fines turísticos debe inscribir la propiedad en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), previa declaración responsable.
Esta inscripción implica asumir una serie de compromisos normativos y permite que el inmueble figure como “vivienda con fines turísticos” (VFT) en la plataforma oficial.
3. Cumplimiento de requisitos técnicos y de habitabilidad
El inmueble debe cumplir con los requisitos mínimos establecidos por la normativa, entre ellos:
- Disponibilidad de licencia de ocupación o documento que la sustituya.
- Mobiliario y equipamiento adecuado para su uso inmediato.
- Climatización en los meses de mayo a septiembre y calefacción de octubre a abril.
- Botiquín de primeros auxilios, hojas de reclamaciones, información turística de la zona, etc.
- Limpieza antes de la entrada de nuevos usuarios.
- Información visible sobre el uso de electrodomésticos y normas del alojamiento.
El incumplimiento puede dar lugar a multas administrativas
4. Obligaciones fiscales y tributarias
Los ingresos derivados del alquiler vacacional están sujetos a tributación, tanto para residentes como no residentes. Es imprescindible:
- Declarar los ingresos a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210) si el titular no reside en España.
- Si se trata de una persona jurídica, tributar por el Impuesto de Sociedades.
- Emitir facturas con IVA solo si se prestan servicios propios de la hostelería (limpieza diaria, desayuno, etc.). En caso contrario, no se aplica IVA, pero sí debe declararse el ingreso.
Además, puede estar obligado a presentar declaraciones periódicas si contrata personal o presta servicios adicionales.
5. Obligaciones de registro de viajeros
El propietario o gestor de la vivienda vacacional debe inscribirse como establecimiento de hospedaje ante la Dirección General de Policía, y registrar a todos los huéspedes mediante el parte de entrada de viajeros, conforme a la normativa de seguridad ciudadana.
6. Recomendación: formalizar un contrato de gestión si no reside en España
En caso de que el propietario no resida habitualmente en Andalucía o no desee gestionar directamente los alquileres, puede otorgar un contrato de gestión integral a una empresa especializada o a un representante legal. Esto incluye atención al cliente, mantenimiento, check-in/check-out, limpieza y gestión fiscal.
Es importante asegurarse de que dicha empresa esté legalmente constituida, inscrita en el Registro de Turismo si corresponde, y cuente con seguros de responsabilidad civil adecuados.
7. Licencias adicionales en municipios con normativa específica
Algunos municipios con alta presión turística (como Málaga capital, Marbella, Sevilla o Granada) están empezando a aprobar ordenanzas específicas para regular el alquiler turístico, que pueden exigir licencias adicionales, limitaciones por zonas o requisitos de distancias mínimas entre viviendas turísticas. En 2025, se prevé un endurecimiento de esta regulación.
Por ello, es recomendable consultar el planeamiento urbanístico municipal antes de invertir, especialmente en zonas tensionadas o saturadas.
8. Nuevas normas de registro NRA en 2025
Todas las viviendas de alquiler vacacional en España, tanto nuevas como existentes, que se anuncien en internet deben inscribirse ahora en un nuevo registro nacional de alquileres turísticos. Para conocer los últimos cambios en el registro NRA y otras normas para comprar una vivienda vacacional en Málaga, consulta este artículo.
¿Cuáles son los errores legales más comunes que cometen los compradores extranjeros? ¿Qué consejo darías para evitarlos?
El error más frecuente es no utilizar un abogado para gestionar la compraventa de un inmueble, pensando que no es necesario o por indicaciones del intermediario de la venta, aprovechando la confianza que se tiene y que se hable el mismo idioma o se tiene la misma nacionalidad. En muchos casos hay un evidente conflicto de intereses entre la agencia inmobiliaria, una venta rápida, y la situación legal del inmueble.
La compra de un inmueble es una de las tres decisiones más importantes que se toman en la vida, no puedes permitirte cometer un error en este sentido. Cuando montas en un avión, lo único que te da seguridad son las horas de vuelo que tiene el piloto.
En tu opinión, ¿la Costa del Sol es un buen lugar para invertir en una propiedad para uso como vivienda turística?
Desde una perspectiva jurídica y estratégica, la Costa del Sol sigue siendo una de las zonas más sólidas y atractivas para invertir en una propiedad destinada a vivienda turística, por diversas razones tanto estructurales como normativas. En primer lugar, la seguridad jurídica del régimen de propiedad en España, amparada por un sistema registral fiable y por la posibilidad de actuar mediante representante legal o apoderado, proporciona al inversor extranjero un marco estable para adquirir, explotar y rentabilizar inmuebles.
En segundo término, la Costa del Sol reúne condiciones excepcionales de demanda turística sostenida, con más de 300 días de sol al año, conexiones internacionales (especialmente a través del aeropuerto de Málaga-Costa del Sol), una infraestructura consolidada de servicios y una oferta cultural, gastronómica y de ocio de gran atractivo para mercados europeos.
Adicionalmente, la regulación vigente en Andalucía permite a los particulares explotar viviendas para uso turístico siempre que cumplan ciertos requisitos técnicos y administrativos. Este marco legal, aunque cada vez más riguroso, sigue ofreciendo una oportunidad legítima de obtener rentabilidad con relativa flexibilidad, especialmente si se actúa con diligencia profesional y asesoramiento adecuado.
¿Qué servicios ofrecéis a los inversores?
Ofrecemos más 20 años de experiencia en el sector legal e inmobiliario en la Costa del Sol. En resumen, muchas “horas de vuelo” y la garantía de conocer ampliamente no sólo el sector legal y urbanístico en Málaga, sino también a los diversos operadores en el sector.
Las normas para comprar una vivienda vacacional en Málaga — cómo invertir con seguridad y rentabilidad
Invertir en una vivienda vacacional en Málaga sigue siendo una de las decisiones más atractivas y rentables. Sobre todo, para quienes buscan solidez, rentabilidad y calidad de vida en la Costa del Sol. Con el asesoramiento adecuado, un estudio legal riguroso y una gestión profesional, es posible evitar riesgos y aprovechar todas las ventajas que ofrece el mercado inmobiliario de Málaga. Ya sea para disfrutarla como segunda residencia o para obtener ingresos por alquiler turístico, esta región continúa siendo una apuesta segura para inversores nacionales y extranjeros.
