Regler for ferieudlejning i Málaga

Overvejer du at investere i en feriebolig i Spanien? I dette eksklusive interview har Rincón-teamet talt med Francisco Javier Toro Díaz, en erfaren advokat siden 1997, medlem af Advokatsamfundet i Málaga og grundlægger af Toro Abogados, for at gennemgå de juridiske grundprincipper for køb af ferieudlejningsejendom på Costa del Sol.

Fra opdaterede regler for turistudlejning til almindelige juridiske faldgruber – og hvordan man undgår dem – tilbyder denne artikel ekspertvejledning til alle, der køber ejendom i Málaga til eget brug, som lejeindtægt eller begge dele. Den gode nyhed? Med korrekt vejledning og omhu er Costa del Sol et sikkert og rentabelt sted at investere.

👉 Se de nyeste regler for ferieudlejning i 2026 her

Hvilke juridiske krav er de vigtigste, som udlændinge bør kende til, når de køber en sekundær bolig på Costa del Sol?

Costa del Sol er fortsat en af de mest populære destinationer for udenlandske købere, især borgere fra Europa, Saudi-Arabien, Kuwait og senest Kina. Det er dog afgørende, at købere forstår den spanske retsramme og følger de nødvendige juridiske procedurer for at sikre en sikker og lovlig handel. Det første og vigtigste råd er at søge uafhængig juridisk bistand hos en kvalificeret advokat—en, der ikke er tilknyttet ejendomsmægleren eller bygherren.
De vigtigste juridiske trin omfatter:

1. Udenlandsk identifikationsnummer (NIE)

Alle udenlandske købere skal have et NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) før de køber ejendom i Spanien. Dette nummer er nødvendigt for enhver juridisk eller skattemæssig handling, herunder ejendomskøb. Det kan ansøges om gennem den spanske ambassade eller konsulat i købers hjemland eller personligt hos politiet i Spanien. Det er almindeligt at give fuldmagt til en advokat, der kan ordne dette på vegne af køberen.

2. Spansk bankkonto

Selvom det ikke er et lovkrav, anbefales det kraftigt at åbne en spansk bankkonto, da de fleste betalinger i forbindelse med købet—som reservationsgebyrer, depositum, skatter og forbrugsudgifter—skal ske via en spansk bank. Banken vil også kræve skattemæssig dokumentation fra køberen.

3. Juridisk due diligence af ejendommen

Før man indgår nogen aftale, er det afgørende at foretage en grundig juridisk gennemgang af ejendommen. Dette indebærer:

• Bekræftelse af ejerskab og eventuelle hæftelser eller servitutter i tinglysningen.
• Kontrol af byplanstatus og lovligheden af ejendommen.
• Bekræftelse af, at der ikke er gæld på ejendommen (fx kommuneskat, fællesudgifter).
• Verificering af, at udbygninger eller ændringer er lovlige.

Denne proces bør altid håndteres af en uafhængig ejendomsadvokat. Byplanregler kan være komplekse, især i områder som Marbella og indlandsbyer, hvilket gør dette skridt særligt vigtigt.

Leder du efter en feriebolig som investering i Málaga?

Se vores udvalg af professionelt administrerede ferieboliger, og få et indblik i, hvordan vi markedsfører og passer på din ejendom — så du kan få mest muligt ud af din investering.

4. Reservations- og depositumskontrakt (“Contrato de Arras”)

Det er almindelig praksis at underskrive en privat depositumsaftale (“contrato de arras”) med en forudbetaling på 10 %. Kontrakten skal udarbejdes af en advokat og skal tydeligt angive frister, betingelser og konsekvenser ved misligholdelse fra begge parter.

5. Skøde og registrering

Den endelige overdragelse skal ske for en notar og registreres i tinglysningssystemet. Køberen kan være til stede personligt eller lade sig repræsentere via en notarpåtegnet og legaliseret fuldmagt.

6. Ejendomsskatter og administrationsomkostninger

Ejendomsskatten afhænger af, om der er tale om nybyggeri eller videresalg. Man betaler enten den ene eller den anden skat (ikke begge):

• Nybyggeri: 10 % moms (IVA) + 1,2 % stempelafgift (AJD) i Andalusien.
• Videresalg: 7 % overdragelsesskat (ITP) i Andalusien (2025-sats).

Derudover bør man budgettere med omkostninger til notar, tinglysning og administration, som typisk udgør ca. 10 % af købesummen.

7. Juridisk og skattemæssig repræsentation

Ikke-residente købere anbefales kraftigt at udpege en juridisk og skattemæssig repræsentant i Spanien. Denne person varetager administrative forhold, skattebetaling og kontakt med offentlige myndigheder. Køberen skal desuden årligt indberette ejerskab gennem selvangivelsesformularen for ikke-residente (Model 210), også selvom der ikke er lejeindtægt.

8. Hvidvaskregler

Spanien følger EU’s strenge hvidvaskningsregler. Købere skal dokumentere oprindelsen af de midler, der bruges til at købe ejendommen. Banker, notarer og advokater er juridisk forpligtede til at kontrollere dette—særligt ved beløb over 100.000 euro. Alle betalinger skal være sporbare (fx via bankoverførsel fra køberens egen konto).

9. Andre forhold

• Hus- og ansvarsforsikring: Ikke lovpligtigt, men kraftigt anbefalet.
• Første indflytningstilladelse: Påkrævet for nybyggeri for at tilslutte forsyninger. Også nødvendigt for korttidsudlejning.
• Regler for korttidsudlejning: Ejendommen skal overholde de andalusiske turismeregler og være registreret hos Junta de Andalucía.

Hvilke råd vil du give til dem, der ønsker at investere i ferieudlejning? Er der ændringer i reglerne for korttidsudlejning?

Først og fremmest er det vigtigt at forstå, at korttidsudlejning er en meget almindelig og rentabel investering i Málaga. Men på grund af den stigende popularitet og mangel på langtidsboliger har der været et vist socialt pres, som har ført til strammere kontrol og regulering.

1. Tjek lokalplan og vedtægter i ejerforeningen

Før købet bør man sikre sig:

• At ejerforeningen ikke har vedtaget vedtægter, der forbyder korttidsudlejning. Nye lovændringer gør det muligt for ejerforeninger at forbyde ferieudlejning med kvalificeret flertal.
• At ejendommen har en gyldig første indflytningstilladelse eller tilsvarende.
• At grundens klassifikation tillader turistbrug (særligt vigtigt for landlige eller beskyttede områder).

2. Obligatorisk registrering hos Turismeregistret i Andalusien

I henhold til dekret 28/2016, ændret ved dekret 13/2020, skal enhver, der udlejer på korttidsbasis, registrere ejendommen hos Junta de Andalucía. Denne registrering kræver en ansvarserklæring og medfører flere forpligtelser.

3. Overholdelse af tekniske og kvalitetsmæssige krav

Ejendommen skal opfylde minimumsstandarder, herunder:

• Første indflytningstilladelse eller tilsvarende dokument.
• Tilstrækkeligt møblement og udstyr.
• Aircondition (maj–september) og varme (oktober–april).
• Førstehjælpskasse, klageformularer, turistinformation.
• Rengøring før hver gæsts ankomst.
• Synlige instruktioner for apparater og husregler.

Manglende overholdelse kan medføre bøder.

Find en feriebolig, der fungerer både for dig og din investering

Udforsk vores håndplukkede ferieboliger i Málaga, og oplev, hvordan vi hjælper ejere med at maksimere både udlejning og tryghed.

4. Skatte- og afgiftspligt

Lejeindtægter er skattepligtige for både residente og ikke-residente:

• Ikke-residente skal indberette via Model 210.
• Virksomheder skal beskattes efter selskabsskattelovgivningen.
• I modsat fald gælder ingen moms, men indtægten skal stadig indberettes.
• Moms gælder kun, hvis der tilbydes hotel-lignende ydelser (fx morgenmad, daglig rengøring).
• I modsat fald gælder ingen moms, men indtægten skal stadig indberettes.

Der kan være yderligere indberetningspligt, hvis der ansættes personale eller tilbydes ekstra ydelser.

5. Registrering af gæster

Ejere eller administratorer skal være registreret som logiudbydere hos det nationale politi og indberette gæsteoplysninger efter reglerne om borgernes sikkerhed.

6. Udpeg en administrator, hvis du bor i udlandet

Hvis ejeren ikke bor i Andalusien, anbefales det stærkt at samarbejde med et lovligt registreret ejendomsadministrationsfirma (ejendomsadministrator eller udlejningsbureau). Dette sikrer korrekt håndtering af gæsteservice, vedligehold, rengøring, ind- og udtjekning samt skattedeklaration. . Dette sikrer korrekt håndtering af gæsteservice, vedligehold, rengøring, ind- og udtjekning samt skattedeklaration.

7. Yderligere tilladelser i visse kommuner

Visse byer—som Málaga, Marbella, Sevilla og Granada—indfører ekstra kommunale regler i 2025. Disse kan inkludere særlige tilladelser, zonebegrænsninger eller minimumsafstande mellem ferieboliger. Man bør altid kontrollere den lokale byplan før køb.

Hvad er de mest almindelige juridiske fejl udenlandske købere begår? Og hvordan undgår man dem?

Den hyppigste fejl, jeg ser, er ikke at hyre en uafhængig advokat. Nogle købere stoler på ejendomsmægleren eller en formidler og tror, at fælles sprog eller nationalitet er garanti for tillid. Dette kan skabe interessekonflikter, hvor agenten ønsker et hurtigt salg, men ikke nødvendigvis et sikkert et.

At købe en ejendom er en af de største beslutninger, man træffer i sit liv—her er der ikke plads til at tage chancer. Tænk på det som at gå ombord på et fly: det, der giver dig ro i sindet, er ikke blot flyet, men pilotens erfaring. Du ønsker én, der har mange timers flyvning bag sig. Det samme gælder for valg af advokat. Erfaring betyder alt.

Er Costa del Sol efter din mening stadig et godt sted at investere i feriebolig?

Både juridisk og strategisk er svaret et klart ja. Regionen tilbyder:

• Høj retslig sikkerhed, støttet af det spanske tinglysningssystem og lovgivning.
• Mulighed for at handle gennem en repræsentant, hvilket gør det nemt for ikke-residente.
• Turisme året rundt takket være klima, lufthavn, infrastruktur og livsstil.
• En lovgivning, der—selvom den strammes—stadig gør det muligt at få udbytte af korttidsudlejning, hvis kravene overholdes.

Med korrekt vejledning og omhu er Costa del Sol et sikkert og rentabelt sted at investere.

Hvilke ydelser tilbyder Toro Abogados til ejendomsinvestorer?

Toro Abogados tilbyder juridisk rådgivning i forbindelse med køb og ejerskab af ejendom på Costa del Sol. Med mange års erfaring inden for ejendomshandler i Málaga-området bistår de blandt andet med due diligence, kontraktgennemgang, skatteforhold og generel juridisk vejledning gennem hele købsprocessen.

Derudover har de indgående kendskab til både lovgivningen og det lokale marked, hvilket kan være en fordel for udenlandske købere, der ønsker at navigere sikkert gennem de juridiske og administrative krav.